Un logiciel immobilier émet surtout des factures d’honoraires (agence, syndic, gestion). Ce n’est pas le quittance de loyer ni le décompte de charges. Le problème concret : produire un Factur-X dont les tiers et les lignes collent au modèle EN16931, sans inventer un mandat électronique ni un annuaire.
Cet article reste sur le mapping documentaire. Zéro conclusion réglementaire. Versions runtime : /meta.
En bref
- Honoraires ≠ loyer ≠ décompte : trois flux, trois modèles de lignes.
- Seller / buyer doivent être stables (cabinet vs client) — le propriétaire n’est pas toujours une partie EN16931.
- Quantités, unités et TVA sur prestations de service se mappent explicitement.
- SIRET / TVA des propriétaires sont des données de qualité ; s’ils manquent, le preflight le dit tôt.
- PDF cabinet et XML peuvent diverger si on « jolifie » le PDF après coup.
Honoraires vs autres flux du portefeuille
| Flux | Objet typique | Risque mapping |
|---|---|---|
| Honoraires de transaction / gestion | Prestation du cabinet | Lignes service + TVA |
| Loyer | Quittance / appel | Souvent hors ce guide |
| Débours / charges | Refacturation | Lignes et mentions spécifiques |
Nommez le problème dans le produit : « honoraires cabinet », pas « facture immo générique ».
Qui est seller / buyer
- Seller : le cabinet (émetteur de l’honoraire).
- Buyer : le client facturé (acquéreur, bailleur, copropriété selon le produit).
Le propriétaire peut apparaître dans le PDF narratif sans être une party EN16931. Si vous l’ajoutez en party sans identifiant valide, vous créez des BR-* parties.
Quantités, unités, TVA sur prestations
- Quantité
1+ unitéC62(unité) est fréquent pour un forfait. - TVA : catégorie et taux cohérents avec la ventilation.
- Remises cabinet : soit ligne négative contrôlée, soit champ allowance — pas les deux en silence.
SIRET / TVA côté données
Les bases « propriétaires / copropriétés » sont souvent incomplètes. Pour un honoraire, le buyer doit porter les identifiants exigés par votre preflight. Corriger la fiche tiers en amont coûte moins cher qu’un rejet PA.
PDF cabinet vs XML
Le PDF « joli » du cabinet n’est pas la source de vérité. Générez le PDF/A-3 depuis les mêmes totaux que le CII, ou acceptez un écart documenté. Voir PDF/A-3 vs PDF/A-1.
Preflight avant remise PA partenaire
Checklist courte :
- Conteneur PDF/A-3 + XML embarqué.
- Parties seller/buyer complètes.
- Totaux = somme lignes + TVA.
- Type document (380/381…).
Détail : Scanner avant envoi PA.
Limites
- Pas de conseil sur les mandats, l’annuaire, ou le statut PA.
- Preuve artefacts :
/meta.
— Équipe FacturX API
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Vous voulez figer le mapping honoraires dans l'ERP immo.
Voici ce que vous allez obtenir :
- Séparer honoraires / loyers / débours
- Stabiliser seller=cabinet, buyer=client
- Compléter SIRET/TVA buyer
- Scanner un échantillon avant PA